Главная » Деятельность » Круглые столы » Доступное жилье

Доступное жилье

Жилищная проблема остается одной из самых острых социальных проблем современного казахстанского общества. Принимаемые государством меры (реализация программы «Доступное жилье – 2020», планы по предоставлению арендного жилья с правом выкупа и т.д.) не приносят желаемого эффекта, ситуация на рынке жилья не меняется. Цены на недвижимость значительно превышают покупательные возможности населения, усложнены условия получения ипотечного кредитования: высокие первоначальный взнос и кредитная ставка, замедленный процесс продвижения ожидающих очереди на жилье по госпрограммам (сегодня 148 тысяч человек) и т.д.

Между тем жилищный вопрос выступает важнейшим направлением повышения качества жизни населения, обеспечения социальной стабильности, экономического развития страны и демографического роста. Видится, что обострение жилищной ситуации и низкий уровень обеспеченности населения жильем в целом определяет необходимость реформирования действующей системы, а также пересмотра существующих механизмов по обеспечению населения доступным жильем.

Какова сегодня реальная ситуация с доступностью жилья в Казахстане? Насколько эффективны государственные меры по обеспечению населения жильем? Какая модель распределения жилья наиболее эффективна и оптимальна для казахстанских условий? Как обеспечить прозрачность процесса распределения жилья по программе?

Эти и другие вопросы обсуждались 15 ноября на круглом столе проведенном Интернет Ассоциацией Казахстана при поддержке Министерства культуры и информации РК. На данном круглом столе приняли участие представители агентств по недвижимости и строительных компаний, государственных органов, политических партий и НПО, профильных ассоциаций, эксперты-аналитики, социологи и политологи, экономисты, предприниматели, журналисты-обозреватели.

 

 

«Доступное жилье: вне зоны доступа?»

(фрагменты заседания, отражающие ключевые позиции его участников)

 

 

Айгуль Омарова, Главный специалист управления экономических исследований «АТФ Банк», спикер:

Мы сделали небольшой обзор рынка недвижимости. Сегодня численность населения Республики Казахстан – 6,7 млн. человек, жилищный фонд составляет 283,9 млн. кв. м. Несмотря на увеличение обеспеченности населения жильем в 2001 году на 14,7%, высокий потенциальный спрос сохранился, сегодня он составляет около 19 кв.м. на душу. В других странах мира средняя обеспеченность населения жильем несколько выше: в Австрии этот показатель равен – 38 кв. м, во Франции – 38, Украине – 23, Молдове – 22, России – 22, Кыргызстане – 14, Азербайджане – 13. За 2011 г. качество жилья заметно не улучшилось, осталась необходимость повышения качества жилья: только 65% жилья имеет водопровод, центральное отопление – 40% и т.д.

Несмотря на то, что в 2012 году доступность жилья значительно улучшилась, жилье до сих пор остается недоступным для большинства населения Казахстана. Индекс доступности вторичного жилья составляет 4,1 год, нового жилья – 5,5 лет.

Индекс доступности улучшился за счет возросших доходов населения страны. доступность жилья оценивается с использованием специального индекса, который вычисляется как средняя цена 1 кв. м., умноженная на 18 (норма обеспеченности жильём согласно СНиП РК (Строительные нормы и правила Республики Казахстан) и делённая на значение заработной платы за 1 год минус годовые потребительские расходы на душу населения и умноженная на коэффициент 3/2 (3 человека в семье: 2 взрослых, 1 ребенок).

С 2010 года идет увеличение числа купли-продажи жилья – в среднем за 2011 год около 138 тысяч сделок. В 2011 году увеличилось на 11% и составил 153 тысячи сделки. Наибольшее увеличение сделок купли-продажи в Астане (15,6% г/г) и Акмолинской области (35,6% г/г), что связано с программами Правительства, второй очередью перевода государственных и финансовых структур в столицу, в Алматы – увеличение на 4,3%.

Произошел рост реальных доходов с 2001 года. При этом можно смотреть на рост официальных доходов также как на индикатор роста неофициальных доходов. На данный момент продолжается тренд снижения показателей долговой нагрузки на душу населения Казахстана (отношение кредитов физических лиц на конец периода к располагаемым денежным доходам): с уровня, зафиксированного на пике кредитного бума 53,2% до 26,9% в 2011 г. За январь-июль 2012 г. долговая нагрузка снизилась до 26,4%.

Согласно данным Национального банка, с мая 2011 года на рынке ипотечного кредитования происходит оживление, к настоящему периоду ипотечные займы увеличились на 9,4% и составили 5 млрд. USD.

Рост жилья в среднем по Казахстану увеличивается, общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий в 2011 году увеличилась на 2% по отношению к 2010 году. В Астане фиксируется увеличение, в Алматы – снижение. За текущий период 2012 года общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась на 9,1% за период январь-сентябрь и составляет 4,5 млн. кв.м.

Правительство страны приняло программу «Доступное жилье-2020», », которая предусматривает строительство к 2020 г.69050 тыс. кв. м жилья и несколько направлений жилищного строительства: 1. По линии Жилстройсбербанка запланировано к 2015 г. довести объем строительства жилья до 530 тыс. кв. м жилья; 2. Строительства арендного жилья по линии Казахстанской ипотечной компании до 530 тыс. кв. м в год; 3. Строительство арендного жилья для очередников, с 2014 г. строить по 275 тыс. кв. м. жилья.

В 2011 г. инвестиции в жилищное строительство по отношению к 2010 г. увеличились на 22% в USD и составили 2,8 млрд. USD. За период январь-август 2012 г. инвестиции в жилищное строительство снизились на 5,8% в USD по отношению к аналогичному периоду 2011 г. и составили 1,7 млрд. USD. Но инвестиции в 2012 г. значительно выше, чем в 2009 г. и 2010 г.

По нашей оценке: 1% рост инвестиций прошлого года и года ранее приводит к росту ввода жилья на 0,38%. Мы ожидаем, что в 2012 г. ввод жилья составит 6899,5 тыс. кв.м., что даже выше, чем предусмотрено в программе «Доступное жилье 2020». В 2013 г. ввод жилья, по нашим расчетам, должен вырасти до 7067,6 тыс. кв.м.

В целом, за 2011 год повышение цен на новое жилье на 4,7%, на вторичное 3%. За январь-август 2012 г. увеличение цен на новое жилье 9,3%, на вторичное – 8,3%.

Одним из главных факторов увеличения цены на недвижимость является рост реальных денежных доходов. Здесь мы также проводили эконометрический анализ, где использовали рост реальных денежных доходов, предложения по жилью, уровень уже достигнутых цен, также объем выданных кредитов на строительство и покупку жилья в целом. Согласно расчетам, уровень цен на жилье должен быть ниже, в действительности уже в октябре 2012 фиксируются цены на новое жилье на уровне 1125 долларов США за квадратный метр, на вторичное жилье – 835 долларов США. Мы считаем, что такой уровень цен не соответствует реальным денежным доходам, это обусловлено чувством неопределенности экономического будущего и стремления вложить инвестиции в недвижимость.

Подъем цен должен замедляться в 2013 г. Согласно нашим оценкам, в среднем по Казахстану цены нового жилья вырастут на 3,5%, благоустроенного –3,6%. Причина замедления роста цен: более умеренный рост доходов населения, высота уже достигнутого уровня цен и относительно высокий объем ввода нового жилья.

 

Александр Калинин, Заместитель Председателя Президиума, председатель Экспертного Совета Республиканской Палаты Оценщиков, спикер:

Существует разница в подходах и анализе между оценщиками и другими профессиональными участниками рынка недвижимости. У нас другие подходы, другое понимание о реальной ситуации в сфере жилья.

Главный критерий доступности жилья – это платежеспособность населения, больше ничего. Если сравнивать, начиная с 2006-2007 гг., ситуация значительно изменилась. Доходы и занятость населения – это два главных критерия. Обращаемся к официальным данным: средняя заработная плата по стране 108 500 тенге, самая низкая – 70 500 тенге, по регионам самая высокая фиксируется в Мангыстауской области – 181 500 тенге. Это в каждой семье такие доходы? У каждого работающего такие доходы? Это первый критерий.

Касательно занятости населения, на конец октября 2012 года было занято 8,5 млн. населения в реальном секторе экономики с учетом детей, пенсионеров и т.д. Об этом весь разговор. Что такое самозанятый? – «У тебя две курицы, а ты уже самозанятый».

Когда приумножаются эти два критерия по занятости и доходности населения, выводится степень доступности жилья. Вот вам и официальная статистика, все мы знаем какая она у нас.

В период подъема рынка жилья до половины миллиона человек работали на этом рынке, это застройщики, проектировщики, транспортники, материальщики, риэлторы, оценщики и т.д. Всем хватало, практически 2 млн. человека кормились за счет рынка жилья, сейчас ситуация категорически изменилась. В период подъема в Алматы работали 912 лицензированных строительных компаний, 425 риэлтерских компаний.

Безусловно, заслуживает внимания и одобрения та политика, которая сейчас ведется государственными органами по госпрограмме. Они отработаны, они есть, они начинают действовать – это замечательно.

Проблема ипотеки и долевого строительства, на наш взгляд, остается основной. Более 145 тысяч ипотечных кредитов было выдано за весь период, в настоящее время проблемных оказалось до 50 тысяч, тех, которые уже не обслуживаются – больше 30 тысяч человек. Реструктуризация ипотеки (9,5% годовых, вместо 13,5%) не решение проблемы. Когда потерян или значительно снижен доход, изменение процентной ставки не решает вопрос ипотечных выплат. Необходимы кредитные каникулы – это международная практика. Пойдут ли банки на это?

Пока мы не начнем продавать залоговую недвижимость (сегодня в залоговом портфеле объекты недвижимости составляют 65% и более), мы не сдвинем рынок недвижимости.

Международная практика - среднегодовая ипотечная ставка не превышает 6,5-7%. Нередко заемщик освобождается от выплат первые 2-3 года. Что касается активности участников долевого строительства, ситуация несколько иная – большую часть уже удовлетворили, осталось около 20-23%, однако это касается только тех, кто купил одну квартиру. Те, кто купил 2 и более квартиры, начинают активизироваться, видимо, им еще придется возвращаться к этим проблемам. Хотя государство сегодня глубоко и грамотно решает эти вопросы. Но как решает? – За счет увеличения стоимости госпрограмм.

Почему 180 тысяч за кв.м. в Алматы? – Когда оказывается земля представляется бесплатно, коммуникации подводятся и т.д. – накладные расходы должны снижаться. А они сохраняются за счет того, что решают вопрос дольщиков. Поэтому получается такая достаточно высокая цена.

Рынок арендного жилья – это наш главный резерв решения вопроса доступности жилья. Весь мир так живет, ничего удивительного в этом нет. Международная практика говорит, что месячная арендная ставка не должна превышать 1% от стоимости объекта. В условиях РК рекомендуется 0,6-0,7%. В целом, аренда не должна превышать 30-35% от доходов семьи. Для этого существуют реально действующие механизмы: местными органами устанавливается коэффициент капитализации, который регулирует всю аренду. Не раз обращался в местные органы, однако эта рекомендация не принимается.

Касательно госпрограммы, то она нормальная, но цена остается высокой. Большие квартиры по международным требованиям полезная площадь и общая площадь должны совпадать пополам. Поэтому квартиры получаются габаритные и цена высокая. Почему в итоге идут на вторичный рынок? – Потому что квартиры небольшие.

Акимат в свое время планировал предоставлять социальную аренду по заниженным арендным ставкам – однокомнатная квартира за 3500 тенге, двухкомнатная 5 000 тенге в месяц без учета квартплаты. Однако таких было только около 112 или 120 и не более.

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

Понятно, что жилищная проблема очень большая. Программа принята только в июле 2012 года, поэтому говорить о том, что она провальная, несколько преждевременно. Сегодня правительство разработало программу по 9 направлениям, это:

  1. Жилье для очередников МИО;
  2. Жилье по линии ЖССБК:
  • для всех категорий населения;
  • для молодых семей.
  1. Жилье АО «КИК»;
  2. Ремонт жилищного фонда по Программе модернизации в Республике Казахстан на 2011-2020 годы (вторичное жилье);
  3. Жилье в рамках пилотных проектов по сносу аварийного жилья;
  4. Строительство ИЖС;
  5. Строительство инженерно-коммуникационной инфраструктуры;
  6. Строительство жилья в рамках Программы занятости 2020;
  7. Строительство жилья АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».

Также здесь предусмотрено развитие стройиндустрии, на сегодняшний день в Казахстане планируется построить около 5 домостроительных комбинатов. Вот это все, что касается по доступному жилью. Невозможно создать одну программу для всех категорий населения. Когда мы говорим про жилье, нам в глаза сразу бросаются учителя, врачи, бюджетники, малообеспеченные семьи и т.д. Почему мы забываем о 25 летних ребят, которые сегодня работают в частных компаниях, в банках второго уровня, в страховых компаниях и т.д.? Это люди, которые имеют месячный достаток в размере 150 тысяч тенге и более. Их тоже очень большая армия. Программа фонда рассчитана именно на эту категорию, то есть на людей со средним достатком.

Прежде всего, наш фонд был создан для решений проблем дольщиков, для завершения строительства проблемных объектов, также для содействия в стабилизации рынка недвижимости. Это наша основная деятельность. Мы в самое тяжелое, кризисное время работали с дольщиками. На сегодняшний день нами построено около миллиона кв.м., решены проблемы около 3 тысяч дольщиков, построено более 7 тысяч квартир. Мы работали около со 170 строительными компаниями, около 300 производителей стройматериалов и дилерами, мы не с нуля начали.

Касательно ипотечного кредитования, в 2005 году было выделено 195 млрд. тенге, самый пик был в 2007 году, когда банки выдали 418 млрд. тенге, в 2011 году – 126 млрд. Мы видим, какой скачок был в 2007-2008 годах, сегодня мы даже не вышли на уровень 2005 года.

Что касается доли частных и государственных инвестиций в строительство, то в 2007 их было всего лишь 9%, уже в 2011 году – 26%.

Мы провели исследование в 16 областных центрах, в Алматы и Астане. На сегодняшний день общая потребность в жилье составляет 66%, при этом около 65% изъявили желание жить в малогабаритных квартирах, не больше 75 кв. м. Причины – первоначальная цена и коммунальные услуги.

Цель нашей программы – содействие в обеспечении населения качественным и доступным жильем. Целевые индикаторы следующие:

  • Ввод не менее 1 млн. кв. м жилья в аренду с выкупом на конец 2020 г.;
  • Стоимость строительства 1 кв. м - не выше 120 тыс. тенге в регионах, не выше 150 тыс. тенге в гг. Астана, Алматы, Атырау, Актау и их пригородных зонах (в ценах 2012 г.);
  • Базовая цена реализации 1 кв. м - не выше 144 тыс. тенге в регионах и 180 тыс.тенге в гг. Астана, Алматы, Атырау, Актау и их пригородных зонах (в ценах 2012 г.);
  • Местное содержание в общем объеме товаров, работ и услуг – не менее 70%

Программу мы разрабатывали с ассоциацией застройщиков, ассоциацией финансистов и т.д., она не сегодня родилась. В итоге мы остановились на трех формах строительства:

  1. Когда строительная компания имеет свой участок земли, но не может взять кредит. В этом случае, если компания согласна с условиями фонда, то мы готовы с ним работать, его минимальное участие 20%. Остальные 80% наши, мы идем с деньгами, в то время как строительная компания может зайти с ПСД и теми работами, которые были сделаны. После того, как строительство закончится, компания берет свои 20 или 50% кв. м. (как договоримся) себе, остальное забирает фонд. Как компания будет продавать, по какой цене – нас это абсолютно не волнует.
  2. Наоборот: у нас есть земельный участок, есть ПСД и мы приглашаем строительные компании. Здесь также минимальное участие 20%. Если компании не идут с нам работать, то мы имеем право строить самостоятельно на 100%, в частности это касается регионов.
  3. Договор целевого депозита. Сегодня в банках есть определенные залоги в форме земли. Мы готовы предоставить им целевой кредит, они вытаскивают эту землю, строят дом, мы гарантируем, что можем выкупить эти квартиры. Этим самым мы даем возможность освобождать залоги, которые имеются в банках.

Мы очень сильно обожглись на проблемах дольщиков, были недобросовестные застройщики и т.д. По этой причины у нас очень жесткие требования к застройщикам, земельным участкам и проектам. Застройщик должен иметь опыт не менее 8 тысяч кв.м., также необходимо наличие лицензии на осуществление строительной деятельности и других разрешительных документов, наличие опыта строительства не менее 3 лет, специальной техники и квалифицированного штата сотрудников. Требования к земельным участкам: наличие подведенных инженерных сетей и транспортной инфраструктуры, пригодность участка к осуществлению строительства и привлекательное месторасположение. Что касается проектов, то это соответствие минимальным требованиям (техническим и требованиям к отделке) Фонда недвижимости, использование современных технологий (автоматизация, энергосбережение и др.) в строительстве, наличие ПСД с заключением РГП «Госэкспертиза».

Также мы ведем жесткий мониторинг и контроль за строительством, это содействие повышению казахстанского содержания и стимулирование повышения качества жилья и использования передовых технологий. По финансам: у нас открывается специальный счет, сбрасываются деньги, как нашего партнера, так и наши, только после трех подписей деньги снимаются со счета. Этот контроль уже был опробован и использован во время кризисного времени.

Касательно цены: когда мы сделали анализ, мы выяснили, что в Казахстане мы производим около 35 строительных материалов, больше 60% мы завозим из других стран. Это ответ на вопрос о цене: «Почему мы вышли на 150?». Нами было принято решение снижать цену не за счет себестоимости, а за счет рационального использования каждого квадратного метра. Приняли решение не строить большие квартиры, а сконцентрироваться на более компактном жилье: это 35 кв.м. – однокомнатные квартиры; 45-50 кв.м.– двух; 70-75 кв.м. – трехкомнатные квартиры.

Касательно качественных характеристик, то мы требуем: энергосберегающие окна, видеонаблюдение, благоустроенная игровая площадка, покрытие полов – ламинат высшего класса, бесшумные лифты и домофонная связь – это наши минимальные требования.

Мы первые в стране, кто попробовал внедрить аренду с последующим выкупом (пилотный проект). Во времена кризиса цена на нефть в два раза упала, но цена на жилье осталась прежней. Поэтому мы решили попробовать арендное жилье. Таким образом, для Алматы аренда однокомнатной квартиры (32 кв.м.) составляет 51 123 тенге в месяц, двухкомнатная – 71 601 тенге, трехкомнатная – 100 551 тенге. Для регионов: однокомнатная – 40898 тенге, двух – 57281 тенге, трех – 80441 тенге.

Также в нашей программе предусмотрена просто аренда без выкупа. Однако исследование показало, что многие хотят иметь жилье в собственности. Поэтому есть опасение, что от аренды без права выкупа может ничего не остаться. Такой опыт уже был: мы сдавали несколько подъездов, но потом отказались от этого.

Мы проехали практически по всему Казахстану и объявляли о программе. На сегодня у нас в портфеле имеется 109 проектов на общую сумму 563 млрд. тенге. Предложения есть практически со всего Казахстана – это подтверждение тому, что программа сегодня востребована на рынке страны.

Уже начато строительство в Алматинской области, жилой комплекс «Асыл Арман» - средний класс жилья. Наше участие в этом проекте 80% - около 120 тысяч кв.м. Общее количество квартир – 2376. Работа уже ведется. Также и по регионам, например, Актобе и Актау.

Мы хотим работать по всему Казахстану, мы не будем концентрироваться только на Алматы и Астане. Легко определиться с ценой на нефть, но очень тяжело определиться с ценой на жилье. Это сложно.

Сегодня программа уже работает, конечно, есть масса проблем, не все можно предусмотреть, но факт в том, что необходимо четко разделять цену на жилье и доступность жилья. Понятно, что сегодня жилье является фундаментальным активом каждого гражданина. Доступность жилья – это и есть механизм, это ипотека, государственное субсидирование, аренда с правом выкупа и т.д. Это доступность, которую мы сегодня разработали.

 

Юрий Храмцов, независимый экономист:

Варианты панельного строительства рассматриваются?

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

Что касается панельного строительства, то строительные компании предлагают пока в основном кирпич. Если будут панельные подпадать под нашу программу, то мы готовы строить. Сегодня не мы предлагаем, а нам предлагают строительные компании.

 

Юрий Храмцов, независимый экономист:

Варианты инвестирования в домостроительные комбинаты рассматриваются?

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

Почему нет? Домостроительные комбинаты рассматриваются правительством, это уже другая программа. Правительство собирается строить 5 домостроительных комбинатов, это ГЧП. Зачем еще и мне лезть в этот рынок, если есть частные компании, которые готовы строить? Там хватает своих игроков.

 

Сабит Дияров, к.э.н., профессор UIB:

Здесь прозвучала такая цифра: индекс доступности – 5 лет. Это международный показатель – от 3 до 5. В Казахстане такого никак не может быть, по нашим расчетам – это от 7 до 9 лет.

Программой «Доступное жилье – 2020» обеспечивается 1 млн. человек. Теперь посчитаем: жилье получат порядка 40 000 человек: участники, льготники, бюджетники и т.д. Умножаем на 4, получается 160 000, добавляем молодых, которые получают по 150 000 тенге в месяц, итого получаем 200 000 обеспеченных. Программа хорошая, но почему цифры не сходятся?

 

 

 

 

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

Это все зависит от финансирования. У нас не бюджетное финансирование. Мы тоже берем кредит. У нас максимальная планка индикативных показателей – 500 000 в 2015 году. Миллион – это не в год.

Что касается вопроса о людях со средним достатком, то они хотят купить жилье «в лоб». Поэтому мы выходим на процент: 70% на продажу, 30% – на аренду. Эти же деньги быстрее оборачиваются и вытаскиваются на аренду. Сейчас мы хотим понять, сколько людей пойдет на аренду с выкупом. Сейчас 700 семей живут по аренде с правом выкупа, в основном в Астане. Во времена кризиса люди шли на это. Но теперь эти люди хотят выкупить квартиры. Но, по нашему положению, в течение 3 лет не даем выкупа, чтобы не были перепродажи. В нашей программе можно участвовать только 1 раз. Это будет в базе. Взимается 3-х месячный взнос.

Мы хотим облегчить и сбор документов. Не будет никаких очередников, не будет заявлений. Условно за 3 месяца до окончания строительства жилого дома на нашем сайте будет объявление – с 1 по 15 августа торги дома – условно, 100 квартир. Любой гражданин заходит и регистрируется. 16 августа вы сами видите, попали вы в эту сотню или нет. После этого все 100 человек начинают собирать документы. Для продажи единственный документ – что вы в этом населенном пункте не имеете жилья. Этот дом идет в базу. Если завтра этот жилец захочет участвовать, то он не сможет этого сделать.

 

Владислав Юрицын, журналист Zona.kz:

Почему в разные годы с большим темпом растет в цене то новое жилье, то вторичное? В 2011 новое жилье опережало в росте, в 2012 – вторичное.

 

Айгуль Омарова, Главный специалист управления экономических исследований «АТФ Банк», спикер:

Один из главных факторов – рост спроса населения. Также можно сказать о качестве жилья за последний период, так как участились сообщения о качестве нового жилья, о тех событиях, которые происходили в разных районах – и в Усть-Каменогорске, и в Караганде и т.д. Рост спроса на новое жилье не такой сильный. Новое жилье – более габаритное, поэтому на него не так развит платежеспособный спрос.

 

Нина Лукьяненко, Президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана, директор агентства недвижимости «Dixi»:

Мы работаем непосредственно с клиентами, и видим, что происходит на самом деле. Все далеко не так плохо, как пытаются преподнести некоторые эксперты. Большое участие в проблеме принимает государство.

О возможности участия в программах. Давайте отдавать себе отчет: у нас разные категории граждан. Когда мы задаем вопрос «доступно ли жилье?», каждый из нас имеет в виду определенную категорию людей: кто-то говорит об учителях, кто-то о молодых людях с неплохим заработком. Мы не можем говорить о средней цене. С одной стороны, мы говорим о комфортном жилье с улучшенной планировкой. Мы хотим повышать свой уровень жизни. Другой вопрос – что есть фактически. Презентация банка показала, что количество выданных ипотечных займов за последние годы начинает расти. Это говорит о том, что ипотека становится доступнее. С другой стороны, приведенные цифры по 1125 долларов за кв.м. на новое, 835 долларов – вторичное по РК – это цифра ни о чем. Регионы нивелируют цифры столиц.

Есть люди, которые продолжают инвестировать, продолжают покупать с целью извлечения прибыли в плане арендного жилья. Это все регулируется. Эти 9 видов государственных программ завтра не дадут выстрел, но в долгосрочной перспективе повлияют на рынок. С 2009 года рынок стагнирует. Но какое-то количество сделок есть.

Что касается арендных ставок. Рынок – это саморегулируемая структура. Государственное регулирование арендных ставок повлияет на весь рынок. Во всем мире считается, что инвестиции в недвижимость выгодны в том случае, если приносят 10% дохода в год. Согласно стоимости жилья, арендная плата сейчас должна составлять 600-800 долларов США. Аренда с последующим выкупом – это механизм, которого до недавнего времени не было вообще, спрос на него огромный. И возможность такого приобретения жилья в краткосрочной перспективе повлияет на рынок цен.

 

Владимир Радионов, журналист газеты «Взгляд»:

Если посмотреть на предыдущие госпрограммы, там государство пыталось определить, кто из населения малоимущий, кто многоимущий. У вас таких критериев нет? Не будет разграничения, могу я участвовать в программе или нет?

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

Такой развернутой программы еще не было. Раньше было так: 300 долларов – квадратный метр стройки. У нас этого не будет. У нас реальные цены, которые могут меняться с ростом инфляции. На покупку ограничений нет, нужно только быть гражданином Казахстана. По аренде – вы должны принести справку с места работы из данного населенного пункта. И обязательно должна быть справка о платежеспособности.

 

Ерлан Смайлов, модератор:

Здесь нужно четко сегментировать все население, которое нуждается в жилье. Эта часть программы «Доступное жилье-2020» рассчитана на прото средний класс. Есть бюджетники, у которых доход ниже, есть социально незащищенные слои населения, которые также нуждаются в жилье: выпускники детских домов, в том числе. Эти вопросы тоже необходимо решать.

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

Нельзя говорить, что вся программа «Доступное жилье» рассчитана на средний класс. Это только моя часть. У каждой части есть свои операторы: программа «Жилье для очередников», программа по линии Жилстройбанка и т.д.

 

Шамиль Дауранов, независимый экономист:

Аренда без выкупа может привести к аварийному состоянию жилищного фонда. Потому что жилье никому не принадлежит. Это приведет к тому, что мы будем строить заблаговременно аварийное жилье.

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

У нас такие опасения тоже были, но начинать надо. Раньше не было бизнес-центров, сегодня их тоже сдают в аренду. Нужно начинать с привития культуры. Приезжают люди, которым нужно пожить 2-3 года. Зачем покупать? То же самое происходит с арендой с выкупом. Надо понимать, что мы – хозяева этой квартиры, и любая перепланировка должна согласовываться с нами.

 

Марина Грушина, Компания «Бизнес-проспект»:

Мы профессионально интересуемся рынком, все равно очень мало знаем об этих программах. Как вы видите доступность программ для населения? Люди с небольшим бюджетом – не такие продвинутые в плане поиска. Эта схема – 100 квартир выставили в интернете – кто об этом узнает? Основная масса потребителей не увидит, не узнает.

Как вы видите риэлтерскую диаспору в продвижении ваших программ, и как мы сможем на этом заработать? Это наш бизнес, 80-90% сделок на рынке осуществляется путем предоставления наших услуг.

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

На нашем сайте сегодня несколько тысяч посещений. Что касается доступности – мы объездили весь Казахстан, встречались со строительными компаниями. Информацию мы предоставляем и в областных газетах и в интернете. Если вы дадите еще какой-то доступ – мы готовы.

Мы работаем с двумя риэлторами, которые нам дают ежемесячные цены по всему Казахстану. Если человек хочет жилье – он должен сам искать. Что касается доходности – то там даже формула прописана: ваш месячный доход + месячный доход вашей семьи – ваши коммунальные услуги и кредиты равняется арендной ставке. Тогда вы можете участвовать в этой программе. У нас есть и цена продажи, и цена аренды.

Что касается сотрудничества с вами – вы предлагайте, я не знаю, как вам предложить.

 

Владислав Юрицын, журналист Zona.kz:

Вы сказали, что мировая практика – арендная плата в 1% от стоимости жилья в месяц. В Казахстане вы рекомендуете 0,6-0,7. Вы можете объяснить, почему?

 

Александр Калинин, Заместитель Председателя Президиума, председатель Экспертного Совета Республиканской Палаты Оценщиков, спикер:

Это доходы населения. Сегодня хотелось поговорить о доступном жилье в условиях кризиса и посткризисного периода. Не будет никакого подъема. Другая стадия, другая фаза идет. Средний класс – имеется в виду по доходам. Кого мы можем отнести в средний класс по доходам в месяц? Чиновники, банкиры, нефтяники, сотрудники иностранных компаний?

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

Мы сделали анализ. Зашли в частную компанию. Выяснилось, что около 60% молодых людей готовы купить квартиру за 39.000 долларов

 

Петр Своик, Алматинская общественная антимонопольная комиссия:

Надо запланировать еще одно заседание. Александр Калинин бы рассказал о том, что большая часть потребности в жилье в Казахстане не совмещена с возможностью. По моим понятиям, жилье недоступно. Нужна реальная картина, а получились кусочки.

 

Ерлан Смайлов, модератор:

Агентство, которое являются операторами этих программ, написали нам письмо, что готовятся к парламентским слушаниям, и участвуют в поездках по регионам вместе с первым вице-премьером. Из-за этого не смогли приехать и выступить. Поэтому сегодня акцент на этой части программы. Мы хотели охватить все направления. Получилось, что мы посмотрели часть «Фонда недвижимости «Самрук-казына», поэтому этот вопрос провисает. Остается за бортом огромная масса населения, в том числе самозанятого.

Среднемесячная зарплата по республике составляет 89 000 тенге, реальная – 53.000 с учетом покупательной способности людей со средним достатком. Из 8,5 млн. экономически активного населения 6 млн. работающих не могут приобрести жилье в условиях ипотечных займов. Между тем, потребность в приобретении жилья по 16 крупнейшим городам порядка 39%. Выпадает огромная часть населения: бюджетники, детдомовцы и т.д.. Здесь нужны четкие механизмы, программы долгосрочного субсидирования.

До кризиса, в 2004-2005 годах в Нью-Йорке принимали программу по обеспечению доступным жильем населения, которое ниже черты бедности. Программа не была выполнена из-за кризиса.

Одним из важных критериев должна стать социальная инфраструктура в тех районах, которые будут строиться. Это развитие должно идти гармонизировано, либо строительство инфраструктуры должно идти опережающими темпами.

 

Болат Палымбетов, Председатель Правления АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына», спикер:

Помимо генерального плана, есть план подетальной планировки, где четко предусматриваются объекты соцкультбыта: школы, поликлиники и т.д.

Программа принята только 1 июля, она только начата. Еще рано ее критиковать. 109 частных компаний изъявили желание с нами работать. Давайте начнем, мы открыты, приходите к нам – мы все расскажем.

 

Ерлан Смайлов, модератор:

Подводя итоги: у нас была четкая аналитика по рынку недвижимости: что сейчас есть, и прогнозы; часть программы по недвижимости фонда «Самрук-Казына», и выступления по доступности жилья. Бывает у нас такое, когда нет адресата, говорить не с кем. Со стороны государства не было конкретного ответчика по программе по остальным пунктам. Поэтому мы обсудили лишь часть программы «Фонда недвижимости «Самрук-казына», ориентированную на средний класс. Мы понимаем, что его никто не может измерить, но он где-то есть. Это корпоративный сектор, часть предпринимателей и часть тех, кто имеет теневые доходы. И этот спрос может быть насыщен достаточно быстро при нормальных сроках реализации этой программы.

Открытым остается вопрос по остальной части населения, которой жилье на данный момент недоступно, и при текущих тенденциях вряд ли станет доступно в ближайшее время. И здесь от государства хотелось бы услышать четкие программные ответы, с механизмами, для того, чтобы население этим жильем обладало. Наличие жилья – это, с одной стороны, экономический драйвер, а с другой стороны, экономически выгодно, когда у людей появляется домохозяйство. Домохозяйство – это достаточно активный потребитель. Оно потребляет услуги, энергию, продукты, мебель, прочие вещи. Безусловно, важный аспект – государство должно заботиться о тех, кто не имеет возможности покупать жилье в какие-то сроки: предоставлять механизмы, чтобы население могло покупать жилье в течение долгого времени. Это обеспечит социальную стабильность. Если у людей есть жилье, они могут создавать семьи. Проблемный аспект – это молодежь, потому что начинаются проблемы социального плана. Это корень решения вопросов социальной стабильности и роста демографии. Мы еще раз соберемся и поговорим с теми, кто отвечает за доступность жилья, ориентированного на бюджетников, очередников, инвалидов – более уязвимой страте нашего общества.